Presupuesto subcontrata obra nueva vivienda 220-320 m² — Sin estructura ni cimentación
Subcontrata obra nueva vivienda 220-320 m². No incluye estructura ni cimentación. 12 capítulos, 103 partidas. Total orientativo 222.895€.
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¿Qué incluye esta plantilla de subcontrata?
Esta plantilla cubre la subcontrata de acabados de una vivienda unifamiliar de nueva construcción de entre 220 y 320 m² una vez ejecutadas las fases previas. Se asume que el contratista general o el promotor ha entregado ya la cimentación, la estructura (forjados, vigas y pilares) y los cerramientos básicos, y que el subcontratista entra para resolver albañilería, cubiertas, instalaciones, revestimientos, carpintería, pinturas y urbanización. Es el patrón habitual en zonas donde el promotor contrata la obra gruesa a una constructora y los acabados a un equipo local de confianza.
Los 12 capítulos siguen la estructura CTE habitual de un presupuesto de subcontrata, sin los capítulos de movimiento de tierras, cimentaciones ni estructura que sí aparecen en una obra nueva completa. Las 103 partidas son del proyecto base ejecutado en Huelva en 2023 y mantienen mediciones reales: cerramientos de fachada con hoja exterior de 11,5 cm y tabique interior, cubierta inclinada sobre forjado hormigonado de 148 m², 14 partidas de fontanería con preinstalaciones para cocina y baños, instalación eléctrica completa según REBT con boletín final, y urbanización de parcela con vallado perimetral, pavimentos exteriores porcelánicos antideslizantes y jardín básico.
El total orientativo, 222.895€, equivale a un ratio aproximado de 825 €/m² sobre la superficie útil media (270 m²). Es coherente con el rango típico de una subcontrata sin obra gruesa en España, que se mueve entre 700 y 1.000 €/m². Comparado con una obra nueva completa que ejecuta también cimentación y estructura (1.800-2.700 €/m²), la subcontrata representa aproximadamente entre el 35% y el 45% del coste total del proyecto.
Tres partidas tienen review_note documentada que conviene revisar al adaptar la plantilla: el equipo de aerotermia EAS Electric (2.480€) marcado como opcional (se excluye si el proyecto solo prevé preinstalación), una partida de aerotermia ACS posiblemente infravalorada en origen, y todo el capítulo de gestión de residuos (147€) que está muy por debajo de lo que exige el RD 105/2008. Lo que no incluye la plantilla: coste del terreno, honorarios técnicos, licencia de obra, ICIO, IVA, seguros, ni el equipamiento que aporta el promotor (electrodomésticos, mobiliario fijo).
Desglose por capítulos
Así se estructura el presupuesto base. El detalle de las partidas — unidades, rendimientos y precios unitarios — se ve al abrir la plantilla en MedicionPro.
Saneamiento
10 partidas · 1.8% del total
Albañilería
8 partidas · 9.6% del total
Cubiertas, impermeabilización, aislamientos y sellados
8 partidas · 14.7% del total
Instalaciones eléctricas
7 partidas · 3.6% del total
Instalaciones de fontanería
14 partidas · 3.2% del total
Instalaciones varias (climatización y ACS)
5 partidas · 2.0% del total
Revestimientos
19 partidas · 24.1% del total
Carpintería
15 partidas · 15.2% del total
Pinturas
2 partidas · 3.9% del total
Urbanización (vallado, pavimentos y jardín)
10 partidas · 21.4% del total
Gestión de residuos
4 partidas · 0.1% del total
Seguridad y salud
1 partidas · 0.3% del total
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Abrir plantilla en MedicionProParticularidades de una subcontrata de obra nueva
Asumir una subcontrata de acabados sobre estructura ajena obliga a coordinarse con la fase anterior y a poner foco en los puntos críticos del proyecto. Estas son las cinco particularidades técnicas que más condicionan el presupuesto.
Recepción de obra tras la fase de estructura
El primer trabajo del subcontratista —antes de medir ninguna partida— es verificar que el forjado y los cerramientos básicos están entregados conforme a planos. Conviene revisar el replanteo de pilares y huecos, los niveles de los forjados, el correcto desagüe de la solera, la ortogonalidad de muros y la ausencia de patologías visibles (fisuras de retracción, restos de encofrado, juntas mal selladas). Cualquier incidencia detectada en esta fase de recepción debe documentarse por escrito antes del inicio de la albañilería, porque después es muy difícil separar responsabilidades entre la obra gruesa y la subcontrata. Una buena práctica es levantar acta de entrega con el responsable de la fase anterior y archivar fotografías georreferenciadas de todos los frentes.
Cerramientos de doble hoja con cara vista o monocapa
El sistema de cerramiento estándar en esta plantilla resuelve la fachada con doble hoja: ladrillo perforado de 11,5 cm en la cara exterior (hoja vista o trasdosada para recibir monocapa) y un tabique interior de 5 a 7 cm de ladrillo hueco. Entre ambas se aloja la cámara con aislamiento térmico continuo (lana mineral o XPS, según orientación y cumplimiento de CTE DB-HE). El acabado de fachada puede resolverse como ladrillo cara vista de calidad, mortero monocapa proyectado coloreado en masa o enfoscado tradicional con pintura pétrea sobre maestreado. La elección del acabado condiciona también el sellado de carpinterías y los remates de cornisas, recercados y vierteaguas.
Cubierta inclinada sobre forjado hormigonado preexistente
La cubierta se ejecuta sobre el forjado de hormigón ya entregado por la fase de estructura. La formación de pendientes se resuelve con tablero cerámico hueco machihembrado apoyado sobre tabicones de ladrillo, configurando los faldones según el diseño arquitectónico. Sobre el tablero se aplica una capa de mortero de regularización, lámina impermeabilizante adherida o autoprotegida, aislamiento térmico (XPS o lana mineral según necesidad), y el acabado de teja o solución similar. Los puntos críticos son los encuentros con paramentos verticales, los alfeizares y vierteaguas de ventanas en planta alta, los sellados perimetrales y la formación de canalones y bajantes. Cualquier defecto aquí se traduce en humedades imposibles de localizar más adelante.
Instalaciones según REBT y CTE DB-HS
La instalación eléctrica se ejecuta según el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (REBT) con instalador autorizado y boletín final, e incluye la distribución completa por circuitos, mecanismos, cuadro general y subcuadros. La fontanería resuelve la red interior con preinstalaciones de baños y cocina, contador, conexiones de electrodomésticos y red de evacuación según CTE DB-HS 5. La climatización contempla la preinstalación de splits aire-aire en estancias principales y, opcionalmente, un equipo de aerotermia con acumulador para ACS (marcado como partida opcional en la plantilla, ya que muchos proyectos lo dejan a la propiedad). Todas las instalaciones requieren coordinación con boletines, certificados y, en el caso del gas si aplica, con la inspección final.
Urbanización: vallado, pavimentos y jardín
El capítulo de urbanización supone 47.754€ —un 21% del total— y diferencia esta subcontrata de las que se limitan al interior de la vivienda. Incluye el vallado perimetral de parcela (100 metros lineales) ejecutado con muro de fábrica recibido y rematado según diseño, los pavimentos exteriores en porche, paseos y zona de aparcamiento con porcelánico antideslizante clase 3 SUA (245 m²), el jardín básico con bordillo prefabricado, parterres y zonas de césped, y las canalizaciones enterradas de servicios. Es un capítulo voluminoso y muy sensible al alcance del proyecto: parcelas grandes o diseños con piscina pueden duplicar o triplicar esta partida y exigen revisión específica antes de adaptar la plantilla.
¿Cuánto cuesta una subcontrata de obra nueva sin estructura?
El rango de mercado para una subcontrata de obra nueva en España 2026 —sin obra gruesa— se sitúa entre 700 y 1.000 €/m² de PEM, en función del nivel de acabados, la complejidad de la cubierta, el alcance de las instalaciones especiales (aerotermia, suelo radiante, domótica) y el peso del capítulo de urbanización dentro del proyecto. Por debajo de 700 €/m² normalmente faltan partidas críticas o se aplican acabados estándar; por encima de 1.000 €/m² se entra en gama media-alta con porcelánico rectificado, carpintería de aluminio premium y urbanización completa con piscina ejecutada.
Esta plantilla refleja un proyecto real ejecutado en Huelva en 2023 por 222.895€, equivalente a unos 825 €/m² sobre una superficie útil media de 270 m². El ratio es plenamente coherente con el segmento de subcontrata estándar para vivienda unifamiliar de tamaño medio, con acabados de gama media-alta y urbanización completa de parcela.
La razón por la que la subcontrata cuesta solo una fracción del coste de una obra completa es que no carga con las tres fases más caras del proyecto: cimentación (especialmente costosa si hay sótano), estructura de hormigón armado o mixta, y movimiento de tierras. Esas tres fases pueden representar entre el 30% y el 40% del PEM de una obra nueva completa, por lo que asumir solo los acabados deja al subcontratista en torno al 35-45% del total. En términos absolutos, una obra nueva completa equivalente costaría entre 400.000€ y 600.000€ —llegando al rango premium cuando se añaden sótano, piscina ejecutada o suelo radiante.
Lo que no incluye la plantilla: coste del terreno, honorarios técnicos (arquitecto, aparejador, ingeniero), licencia municipal de obra, ICIO, tasas de licencia de primera ocupación, IVA (10% adicional sobre el total de ejecución material), seguros de obra y todo riesgo, mobiliario y electrodomésticos. La plantilla funciona como base de referencia: cada subcontrata real ajusta cantidades y partidas en función de lo entregado por la fase de estructura y de las decisiones del promotor.
Cómo usar esta plantilla
En cuatro pasos tienes un presupuesto profesional personalizado para tu obra.
- 1
Regístrate gratis en MedicionPro
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- 2
Abre la plantilla desde tu cuenta
Desde el panel de plantillas, haz clic en «Usar plantilla» y se copiará a un presupuesto nuevo dentro de tu cuenta.
- 3
Personaliza cantidades, precios y partidas
Ajusta mediciones por partida, cambia precios unitarios, excluye partidas que no apliquen a tu obra y añade nuevas si las necesitas.
- 4
Exporta a PDF, Excel o BC3
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Preguntas frecuentes
¿Qué tipo de obra no incluye esta plantilla?
Esta plantilla NO incluye movimiento de tierras, cimentación (zapatas, losa, muros de sótano), saneamiento bajo solera ni estructura (forjados, vigas, pilares). Estas fases se asumen ya ejecutadas por el contratista general o promotor antes de la intervención del subcontratista de acabados. Si necesitas una plantilla con obra completa, consulta nuestra plantilla de obra nueva villa premium.
¿Quién es el target de esta plantilla?
Contratistas especializados en albañilería y acabados, reformistas con experiencia en obra nueva, y promotores pequeños que coordinan subcontratas. Habitual en zonas donde el promotor contrata por separado la estructura (a constructora grande) y los acabados (a subcontratista local de confianza).
¿Por qué la plantilla cuesta solo 222.895€ para 220-320 m²?
Porque solo cubre la fase de acabados y cerramientos sobre estructura ya construida. Una obra nueva completa con cimentación y estructura para una vivienda similar costaría entre 400.000€ y 600.000€. La subcontrata representa típicamente el 35-45% del coste total de una obra nueva.
¿Necesito plan de pago para usar esta plantilla?
Sí, esta plantilla requiere el plan Profesional o Constructor de MedicionPro para integrarla en tu propio presupuesto. La vista completa (descripción, capítulos y partidas con precios) es accesible desde cualquier plan, incluido el Free, para que puedas evaluar si te sirve antes de pagar.
¿Qué partidas debo revisar especialmente?
Tres partidas tienen review_note documentada en la plantilla: (1) Aerotermia EAS Electric (2.480€) marcada como opcional — excluir si el proyecto solo prevé preinstalación; (2) Aerotermia ACS (125€) infravalorada — el precio real de mercado 2026 es 2.000-3.500€ instalada; (3) Gestión de residuos cap 11 (147€) muy infravalorada — según RD 105/2008 debería ser 1-3% del PEM, entre 2.200€ y 6.700€.
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