Presupuesto reforma de cubierta y nueva entreplanta con refuerzo estructural — Plantilla profesional 40-60 m²

Esta plantilla cubre una rehabilitación estructural pesada de vivienda existente de entre 40 y 60 m² de superficie afectada por la intervención. NO se trata de una reforma integral típica con baños, cocina y acabados decorativos: aquí el alcance se concentra en tres actuaciones estructurales que sí o sí requieren proyecto técnico con cálculo: demolición selectiva de la cubierta y el forjado deteriorados, ejecución de un nuevo forjado de entreplanta para ganar superficie útil habitable, y refuerzo de la estructura portante con vigas metálicas.

El cliente típico es un propietario de vivienda antigua —construcción de los años 50 a 80— que necesita renovar la cubierta degradada y, al mismo tiempo, aprovechar la altura libre interior para añadir un nivel adicional. Es un patrón muy habitual en cascos urbanos de pueblos andaluces donde las viviendas originales tienen techos altos pero distribución estancada en una sola planta. La intervención convierte un volumen aprovechado solo en superficie útil en uno aprovechado en volumen, ganando dormitorios o zonas de estudio sin ampliar la huella en planta.

Las 30 partidas reflejan un proyecto real ejecutado en Moguer (Huelva) en 2024 con 1.135 kg de acero S-275 en perfilería laminada, 32,53 m² de cubierta nueva de teja curva envejecida sobre tablero de rasilla, 15,27 m² de forjado nuevo tipo thermochip floor (panel sandwich madera + aislamiento + solera seca), y una nueva escalera de zanca metálica con huella de madera natural de 3 cm. Las pinturas incluyen tanto los acabados decorativos transpirables como la imprescindible pintura ignífuga sobre la estructura metálica nueva, exigida por el CTE DB-SI según el tiempo de resistencia al fuego del proyecto.

Lo que NO incluye la plantilla: reforma de baños, reforma de cocina, sustitución de sanitarios, ampliación de superficie en planta ni cambio de instalación de fontanería completa. Si tu proyecto suma alguno de estos trabajos, conviene combinar esta plantilla con la de reforma de baño, reforma de cocina o, si el alcance es muy amplio, ir a una plantilla de obra nueva. Tampoco incluye coste del proyecto técnico, dirección facultativa, licencia de obra mayor, ICIO, IVA ni mobiliario.

El total orientativo de esta plantilla es de 39.774€ para una superficie afectada de 40 a 60 m², lo que equivale a un ratio aproximado entre 660 y 1.000 €/m². Es un coste claramente superior al de una reforma de cubierta simple sin actuación estructural (10.000-30.000€ habituales en cambio de tejado sobre una casa de tamaño medio), pero también muy por debajo del coste de una reforma integral de vivienda completa (60.000-120.000€), porque aquí no se interviene en baños, cocina, instalaciones generales ni acabados de toda la vivienda.

Esta plantilla refleja un proyecto real ejecutado en Moguer (Huelva) en 2024. La distribución del presupuesto pone el foco en la estructura: el capítulo 2 (vigas metálicas y nuevo forjado) supone 11.941€, un 30% del total, seguido del capítulo 7 (carpintería con la escalera de zanca) que aporta 7.976€. Entre los tres capítulos estructurales (demoliciones, estructura, cubiertas) suman 18.000€, el 45% del presupuesto. Es la prueba de que en rehabilitación pesada la mayor parte del coste no está en los acabados, sino en la actuación sobre el esqueleto del edificio.

Cuatro factores son los que más mueven el precio en este tipo de intervención. Primero, la cantidad de acero estructural: en este proyecto 1.135 kg, pero una vivienda con luces más grandes o sobrecargas mayores puede llegar a 1.500-2.000 kg, encareciendo el capítulo 2 significativamente. Segundo, el tipo de cubierta: la teja curva envejecida cuesta más que una teja plana estándar y mucho más que un panel sándwich, pero es la opción correcta cuando se busca continuidad estética en cascos urbanos antiguos. Tercero, la complejidad del proyecto técnico (siempre obligatorio cuando se afecta a estructura portante): arquitecto, aparejador, cálculos firmados y dirección facultativa pueden sumar entre 3.000 y 7.000€ adicionales no incluidos en el PEM. Cuarto, los permisos: licencia de obra mayor obligatoria, ICIO municipal y, en algunos ayuntamientos, fianza para gestión de residuos.

Lo que no incluye la plantilla: coste del proyecto técnico (arquitecto, aparejador, ingeniero), licencia municipal de obra mayor, ICIO, tasas, dirección facultativa, IVA (10% adicional sobre el total de ejecución material), seguros de obra y todo riesgo, mobiliario y equipamiento. La plantilla sirve como base de referencia: cada rehabilitación real ajusta cantidades y partidas según el estado de la estructura existente, las luces a salvar y el alcance preciso de la entreplanta nueva.